مزایده شش دانگ ملک ثبتی 4414/980

به موجب رای صادره از شعبه 115 دادگاه عمومی تهران در پرونده اجرائی به کلاسه 960068/115 ج  له  سیدعلی هاشمی فشارکی محکوم علیه: مسعود یزدانی و باروک یزدانی به محکومیت پرداخت مبلغ 3/180/000/000ریال و خسارتهای قانونی قابل محاسبه در حق محکوم له و 160/000/000 ریال نیم عشر دولتی که اموال متعلق به محکوم علیه  توقیف و ارزیابی گردید و پس از ابلاغ اعتراضی در فرجه قانونی به نظریه کارشناسی نشده است بنابراین مقررگردید ملک  درروز دو شنبه  تاریخ 1399/2/22  از ساعت  10  الی  10:30  در دفتر مزایده مجتمع قضائی شهید باهنر اجرا 115  واقع در ضلع شمال شرقی تقاطع اتوبان شهید باقری و شهید زین الدین از طریق مزایده به فروش برسد مزایده از قیمت پایه کارشناسی شروع و به کسانی که با لاترین قیمت راپیشنهاد نمایند فروخته خواهد شد ضمنا 10درصد ثمن معامله فی المجلس از برنده مزایده اخذ و الباقی مبلغ باید حد اکثر ظرف یک ماه از تاریخ مزایده به حساب شماره 2171299056001 نزد بانک ملی شعبه فلکه چهارم تهرانپارس واریز و اصل قبض آن به این اجرا تسلیم شود در غیر اینصورت 10درصد پرداختی به نفع دولت ضبط خواهد گردید.

در اجرای قرار کارشناسی پرونده با کلاسه اجرایی 115/960068/ج آن شعبه محترم موضوع دعوی آقای سید علی  هاشمی فشارکی (محکوم له) به وکالت خانم مریم فربدنیا ، به طرفیت آقای محمد یزدانی و غیره (محکوم علیهم ) موضوع ارزیابی شش دانگ ملک ثبتی 4414/980 واقع در بخش 7 تهران ، به استحضار می رساند اینجانب کارشناس منتخب شعبه ضمن اطلاع از قرار کارشناسی و حضو ر در دفتر دادگاه محترم و مطالعه مندرجات پرونده و پاسخ استعلام ثبتی و دریافت تصویر مدارک ، به محل وقوع ملک در آدرس تعرفه شده :

تهران – منطقه 15 تهران  خیابان خاوران  خیابان بنی طبا  کوچه باقری  کوچه بن بست رنجبر  پلاک شهرداری 4 (ساختمان مسکونی با کد نوسازی 65-41282) مراجعه نموده ، ضمن بازدید از مشاعات و داخل آپارتمان ، نظریه و گزارش بشرح ذیل تقدیم حضور می شود:

الف : سوابق و مشخصات ثبتی

الف1 :به موجب تصویر پاسخ استعلام شماره 129885601054017559 تاریخ 26/06/1398 اداره ثبت اسناد و املاک خاوران تهران ، شش دانگ یک قطعه زمین به شماره 980 فرعی از 4414 اصلی مفروز و مجزی شده از 543 فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 7 تهران ، حوزه ثبت ملک خاوران استان تهران  به مساحت 63/25 متر مربع ، به مالکیت آقای مسعود یزدانی با جزء سهم شش از کل سهم شش به عنوان مالک شش دانگ عرصه و اعیان ، موضوع سند المثنی به شماره چاپی 034590 که در صفحه 17 دفتر املاک جلد 5 ، ذیل شماره 537 ثبت گردیده است . محدودیت : طبق گزارش بازدید ، محل موجود در پرونده مقدار 16/70متر مربع از مساحت مورد ثبت در مسیر تعریض گذر واقع شده است .

الف  2 : طبق مندرجات تصویر یک جلد سند مالکیت المثنی به شماره چاپی 034590الف /82 ، ملک و محل آن عبارت است از شش دانگ یک باب خانه احداثی در یک قطعه زمین به مساحت 63 متر و 25 دسیمتر مربع به شماره 980 فرعی از 4414 اصلی اراضی خارج دروازه خراسان بخش 7 تهران مفروز و مجزی شده از پلاک 543 فرعی از اصلی مذکور انتقالی از بانو فاطمه سلمانی مقدم و غیره که به موجب سند قطعی شماره 71126، تاریخ 2/4/58 دفترخانه 215 تهران به مالک انتقال یافته است . به شماره ثبت 537، دفتر 5، صفحه 17، به تاریخ ثبت 23 اردیبهشت ماه 1359 به نام آقای اصغر فرجی ثبت شده است .

سپس بعد از چندیدن نقل و انتقال ، سرانجام در تاریخ 11/9/87 تمامی مورد ثبت ، طبق سند قطعی غیر منقول شماره 98747 دفترخانه 200 تهران به آقای مسعود یزدانی فرزند حسین منتقل شده است .

حدود اربعه طبق سند : شمالاً به  طول 5/11 متر به قطعه نه مورد تفکیک ، شرقاً به طول 5/5 متر به کوچه احداثی ، جنوباً به طول 5/11 متر به قطعه هفت مورد تفکیک و غرباً به طول 5/5 متر به قطعه 140 تفکیکی سابق .

توضیح اینکه طبق اظهار و ملاحظه در محل ، در زمان بازدید ، بنای قدیمی در قطعه زمین مورد کارشناسی (به پلاک ثبتی 4414/980بخش 7 تهران به مساحت 63/25 متر مربع ) تخریب شده بود و پس از اخذ پروانه ساختمانی ، در آن بنایی جدید مجموعاً در 5 طبقه احداث شده بود . حسب اعلام ، ساختمان جدید الاحداث ، فاقد گواهی پایانکار ساختمانی و صورت مجلس تفکیکی جهت هر واحد بود.

ب: طبق مندرجات تصویر گواهی عدم خلاف ساختمانی شماره 152118177 ، تاریخ صدور 15/08/1392 صادره از شهرداری منطقه 15 تهران که جهت ملک به پلاک ثبتی 4414/980 واقع در بخش ثبتی  7  تهران با کد نوسازی و شناسایی 65-4414 در مرحله سفت کاری صادر شده است : شماره آخرین پروانه 150030125 ، تاریخ صدور آن 11/12/1388 ، نام مالک : آقای مسعود یزدانی ، مساحت زمین طبق سند 63/25متر مربع ، مساحت زمین پس از اصلاحی 48/15متر مربع ، نوع اسکلت فلزی ، تعداد کل پارکینگ تامین شده یک واحد ، سطح اشغال 48/15متر مربع ، تعداد کل طبقات 5 طبقه و کل زیربنا 240/75متر مربع ، مجموع زیربنای مسکونی مفید طبقات 114/45متر مربع ( جهت 3 واحد ) ، زیربنای مفید هریک از واحدهای مسکونی طبقات اول و دوم و سوم 38/15متر مربع و به صورت تک واحدی ، زیربنای کل زیرزمین 48/15متر مربع (مساحت 38/15مترمربع جهت دو واحد انباری ) اعلام شده است . طبقه همکف به مساحت 48/15 متر مرربع جهت راه پله و یکواحد پارکینگ مسکونی در نظر گرفته شده است .

ج- وضعیت موجود :

ملک تعرفه شده و مورد کارشناسی عبارت است از یک قطعه زمین که در آن یک باب ساختمان مسکونی 3 طبقه به انضمام طبقات همکف و زیرزمین (ساختمان کلاً 5 طبقه ) با عمر بیش از 5 سال در آدرس فوق احداث شده است .

اعلام شد از حدود 2 سال قبل بنا مورد بهره برداری قرار گرفته است . عرصه ملک پس از اصلاحی به مساحت 15/48 متر مربع (طبق گواهی عدم خلاف ) با موقعیت غربی نسبت به گذر شرقی موجود (کوچه بن بست رنجبر) بوده و در کل آن احداث بنا شده بود. ساختمان دارای اسکلت فلزی و سقفها از نوع تیرچه و بلوک و بتن ، نمای اصلی (شرقی ) سنگ ، پنجره های منصوبه در نما یو پی وی سی با شیشه دوجداره بود. در راه پله طبقات : پوشش کف و پاگرد سنگفرش و بدنه دیوارها سفید کاری با قرنیز سنگ ، نرده حفاظ استیل ، درب ورودی عابر رو و درب ماشین رو از پروفیل آهنی کار شده بود

طبقه همکف شامل راه پله  و راهروی ورودی طبقات (با کف سنگ فرش و دیوارها سنگ تزیینی ) و یک فضای محصور که به عنوان سکونت از آن استفاده می شد و کف آن از تراز کوچه حدود 40 سانتیمتر بالاتر بود و در گواهی عدم خلاف ، این فضا به عنوان یک واحد پارکینگ بوده است ، پوشش کف آن سرامیک فرش و بدنه دیوارها و سقف سفیدکاری شده بود .

طبقه زیرین فاقد نورگیر و شامل انباری زیرپله ، سرویس بهداشتی و اتاق سرتاسری ، با پوشش کف سرامیک و بدنه دیوارها کاشی ، دارای کابینت با درب ام دی اف در ضلع جنوب غربی ، درب ورودی اچ دی اف با چهارچوب فلزی کار شده بود . حسب اظهار آپارتمان احداثی در طبقات اول و دوم و سوم از نظر پلان و عمده متریال داخلی تقریباً با یکدیگر مشابه و یکسان و دارای مساحت مفید حدوداً 38 متر مربع و یک سوییت مسکونی بودند.

آپارتمان زیر پله مشتمل بر سالن ، آشپزخانه اپن ، سرویس بهداشتی توالت حمام مشترک بوده ، پوشش کف سالن و سرویس آشپزخانه سرامیک فرش ، بدنه دیوارها و پوشش سقفها سفیدکاری و رنگ ، بدنه دیوار سرویس کاشی کاری ، درب ورودی آپارتمان و درب سرویس داخلی اچ دی اف با چهارچوب فلزی کار شده بود . کابینت آشپزخانه با درب ام دی اف ، سیستم سرمایش کولر آبی و سیستم گرمایش از طریق رادیاتور شوفاژ و پکیج مشترک بود . ساختمان دارای انشعابات برق و انشعاب گاز شهری و آب مصرفی مشترک بود ( کنتورهای برق مجزای واحدها هنوز نصب نشده بود ) ، ساختمان دارای سیستم آیفون تصویری و فاقد آسانسور دسترسی به طبقات بود .

حسب اظهار در زمان بازدید ، زیرزمین به عنوان انبار لوازم در اختیار محکوم علیه ، اتاق سرتاسری طبقه همکف در اختیار آقای علی محمد پور و طبقه اول مورد بهره برداری خانم سمیرا اکبری (طبق اعلام به عنوان مستاجر با ودیعه حدود 30 میلیون تومان ) و طبقات دوم و سوم (طبق اظهار) مورد بهربرداری مستاجرین قرارداشت (در این خصوص ، مدارک و اجاره نامهای واحدها به اینجانب ارائه نشد ) . ساختمان احداثی فاقد پایانکار ساختمانی و آپارتمان های مذکور در زمان کارشناسی فاقد سند مالکیت مجزی جهت هر طبقه بودند.

د - نظریه کارشناسی :

با توجه به مشخصات و موقعیت محل و مساحت و در نظر گرفتن عوامل موثر در قضیه از جمله : مساحت عرصه و موقعیت آن ، نوع مصالح و متریال مصرفی در ساختمان ، وضعیت و شرایط موجود بنا ، مندرجات و سوابق پرونده و پاسخ استعلام ثبتی و پروانه ساختمانی شهرداری ، نوع کاربری اعلام شده آن و ... ، ارزش شش دانگ عرصه و اعیان احداثی در آن در شرایط موجود با مشخصات توصیفی فوق ، به همراه انشعابات و متعلقات بدون احتساب هرگونه بدهی به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از مستاجرین ، بانکها ، شهرداریها ، ادارات دولتی و ... چنانچه بلامعارض بوده و قابلیت نقل و انتقال را دارا باشد ، فارغ از مسائل ثبتی مرتبط ، جهت اجرای احکام آن شعبه محترم به نظر اینجانب به مبلغ شش میلیارد و سیصد میلیون ریال (6/300/000/000معادل ششصد و سی میلیون تومان 630/000/000 تومان )(قیمت شش دانگ عرصه مبلغ سه میلیارد و سیصد میلیون ریال و قیمت شش دانگ اعیانی مبلغ 3 میلیارد ریال ) برآورد و اعلام می شود.

ریاست محترم اجرای احکام مدنی شعبه 115 دادگاه عمومی حقوقی تهران در مجتمع قضایی شهید باهنر

موضوع : گزارش تکمیلی پرونده کلاسه 115/960068/ج (ارزیابی پلاک ثبتی 980/4414 بخش 7 تهران )

احتراماً در اجرای قرار کارشناسی پرونده با کلاسه اجرایی 115/960068/ج آن شعبه محترم ، موضو ع دعوی آقی سید علی هاشمی فشارکی (محکوم له ) به وکالت خانم مریم فربدنیا ، به طرفیت آقای محمد یزدانی و غیره (محکوم علیهم ) موضوع ارزیابی شش دانگ ملک پلاک ثبتی 4414/980واقع در بخش 7 تهران ، به استحضار می رساند  اینجانب کارشناس با راهنمایی وکیل محترم محکوم له و در حضور محکوم علیه به محل ملک در آدرس :

تهران – منطقه 15 تهران – خیابان خاوران – خیابان بنی طبا – کوچه باقری – کوچه بن بست رنجبر – پلاک شهرداری 4 (ساختمنا مسکونی با کد نوسازی 65-41282) مراجعه نموده ، نظریه کارشناسی در قالب گزارش شماره 177-98 ، تاریخ 12/8/1398 تقدیم حضور شده است . با توجه به لایحه وکیل محترم محکوم له و با عنایت به مرقومه تاریخ 12/09/1398 ریاست محترم شعبه موارد تکمیلی ذیل به استحضار می رسد:

1- طبق تصویر المثنی مالکیت ملک پلاک ثبتی 4414/980بخش 7 تهران و محل آن عبارت است از شش دانگ یک باب خانه احداثی در یک قطعه زمین ... و طبق پاسخ استعلام اداره اسناد و املاک ، ملک عبارت است از شش دانگ یک قطعه زمین ...(مشخصات اعلامی ثبتی جهت ملک در حالت قدیمی و قبل از تخریب و نوسازی می باشد )

2- طبق مندرجات تصویر گواهی عدم خلاف ساختمانی شماره 152118177 ، تاریخ صدور 15/8/1392 صادره از شهرداری منطقه 15 تهران که جهت ملک مذکور در مرحله سفت کاری صادر شده است : شماره پروانه 150030125 ، تاریخ صدور 11/12/1388 نام مالک آقای مسعود یزدانی ، مساحت زمین طبق سند 63/25متر مربع ، مساحت زمین پس از اصلاحی 48/15متر مربع ، تعداد کل طبقات 5 طبقه و کل زیربنا 75/240 متر مربع و ... در نظر گرفته شده است .

3- در زمان بازدید ، ملاحظه شد بنای قدیمی در  قطعه زمین مورد کارشناسی به پلاک ثبتی 980/4414 بخش 7 تهران تخریب شده بود و طبق گواهی عدم خلاف ساختمانی در آن بنایی جدید در 5 طبقه احداث شده بود . اعلام شد ساختمان فعلی فاقد گواهی پایانکار ساختمانی و صورت مجلس تفکیکی جهت هر واحد بود.

4- محکوم علیه در زمان بازدید دو فقره تصویر اجاره نامه عادی ارائه نمودند که به موجب آنها : 1- اجاره نامه شماره 102417 ، تاریخ 11/7/98 ، موجر : آقای مسعود یزدانی مستاجر : خانم اعظم ندری ، موضو ع قرارداد : تملیک منافع یک باب خانه واقع در آدرس فوق در طبقه سوم ، میزان اجاره بها : مبلغ 300 میلیون ریال به عنوان قرض الحسنه و ودیعه ، ماهیانه مبلغ یک میلیون ریال ...2- اجاره نامه شماره 205876 ، تاریخ 2/7/1398، موجر آقای مسعود یزدانی ، مستاجر:  سرکار خانم سیده سکینه محمد آور ، موضو ع قرارداد : تملیک منافع یک دستگاه آپارتمان واقع در آدرس فوق در طبقه دوم ، میزان اجاره بها: مبلغ 350 میلیون ریال به عنوان قرض الحسنه و ودیعه ماهانه مبلغ یک میلیون ریال ...

- بررسی اصالت و صحت و سقم مدارک ابرازی از جمله اجاره نامه ای فوق الاشاره خارج از حدود صلاحیت اینجانب با آن مقام محترم قضایی خواهد بود .

5- حسب اظهار محکوم علیه ، در زمان بازدی زیرزمین به عنوان انبار لوازم در اختیار محکوم علیه ، اتاق سرتاسری در طبقه همکف در اختیار آقای علی محمد پور و طبقه اول مورد بهره برداری خانم سمیرا اکبری (طبق اعلام به عنوان مستاجر با ودیعه حدود 300 میلیون ریال ) قرار داشت (اجاره نامه طبقه اول ارائه نشد ) و طبقات دوم و سوم ، طبق اظهار مورد بهره برداری مستاجرین فوق الاشاره قرار داشت . بررسی صحت و سقم موارد اظهار شده محکوم علیه و تحقیقات محلی در آن رابطه خارج از صلاحیت کارشناسی اینجانب و با مراجه ذی صلاح خواهد بود .

نظریه تکمیلی : همانگونه که قبلا هم خاطر نشان گردید، مندرجات تصویر سند المثنی مربوط به ملک ، قبل از تخریب و نوسازی و در حالت قدیمی بوده است . لکن در وضعیت فعلی عرصه ملک عقب نشینی و اصلاح شده است و در آن بنایی در 4 طبقه به اضافه طبقه زیرزمین احداث شده است . اینجانب در گزارش ارائه شده ، عرصه و اعیان احداثی را با توجه به مندرجات پاسخ استعلام ثبت و گواهی عدم خلاف شهرداری و در وضعیت فعلی و با مشخصات موجود بدون احتساب بدهی به شهرداری ، دارایی، مستاجرین ملک  و ... ارزیابی نموده ام . چنانچه جهت بنای احداثی گواهی پایانکار ساختمانی و سند مالکیت مجزا جهت هر طبقه صادر شود در ارزیابی موثر خواهد بود . همچنین امکان فروش و امکان استیفای محکوم به و یا عدم امکان آن پس از انجام تشریفات مزایده در دادگاه مشخص خواهد شد .